Юрист из Ульяновска рассказала, как продать ипотечную квартиру
Корреспондент сайта «Главные новости Ульяновска» пообщался со Светланой Ильиной, председателем исполкома реготделения Ассоциации юристов России.
Не секрет, что многие покупают жильё, используя для этого ипотеку. И бывают случаи, когда человек решает такую квартиру продать. Причины могут быть самыми разными: уменьшение дохода, потеря работы, срочный переезд, семейные обстоятельства (свадьба или развод) и так далее. Корреспондент сайта «Главные новости Ульяновска» выяснил, какие есть способы продать квартиру в ипотеке и насколько это безопасно.
Какие есть права на квартиру
Как рассказала начальник Госюрбюро Светлана Ильина, с момента заключения сделки купли-продажи квартиры покупатель становится полноправным собственником жилья даже при ипотеке. Но в свою очередь жилая недвижимость становится залоговой, что накладывает на права владельца определенные ограничения.
Светлана Ильина
Председатель исполкома реготделения Ассоциации юристов России
- А согласно ст. 29 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Он может извлекать доходы из имущества, но при этом не должен допускать его ухудшения.
Возможно продать
Специалист рассказала о трёх способах продать квартиру, находящуюся в ипотеке.
Светлана Ильина
Председатель исполкома реготделения Ассоциации юристов России
Первый способ: досрочное погашение кредита. Продавец погашает кредит за свой счёт либо с помощью денег покупателя. Тогда банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога. После этого можно спокойно продавать квартиру.
Второй способ: оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит. В этом случае покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и квартира продаётся заплатившему.
Третий способ: переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо, то есть покупателя.
Продать квартиру по первому способу можно, если у заемщика или покупателя есть деньги на досрочное погашение кредита. Как отмечает собеседница, покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту: передавая продавцу деньги, есть риск потерять свои кровные и остаться без квартиры. Кроме того, можно долго прождать снятия обременения банком и органом регистрации прав.
Светлана Ильина
Председатель исполкома реготделения Ассоциации юристов России
Продажа квартиры вторым и третьим способами подразумевает обязательное получение согласия банка. У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на осуществление сделки. В случае выдачи закладной продажа квартиры допускается, если закладная предусматривает такое право, - с соблюдением условий, которые в ней установлены. При нарушении указанных условий продажи банк может потребовать признания сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество - независимо от того, кому оно принадлежит.
Специалист рассказала о порядке оформления сделок.
Сделка купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит
Сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Получать согласие залогодержателя для заключения предварительного договора купли-продажи не надо. Далее возможны, в частности, два варианта действий: сделка при снятии обременения продавцом и сделка при снятии обременения банком-кредитором.
В первом случае покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной) и выдает справку о погашении долго по кредиту.
Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой долга продавца или на эту сумму открывает аккредитив.
В установленный договором срок продавец регистрирует снятие обременения.
Потом стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Деньги из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, - выписки из ЕГРН. Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.
Во втором случае, покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения.
Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.
Потом стороны заключают основной договор купли-продажи, и регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Выдача продавцу денег из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.
Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)
Светлана Ильина
В данном случае говорим о продаже квартиры и "продаже кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Ипотека с квартиры не снимается.
Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.
Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке.
Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, детали следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит.
Безопасна ли такая покупка
Юрист отмечает, что если всё сделать правильно, то риски минимальны.
- Покупка-продажа подобной недвижимости происходит регулярно. Самое важное для покупателя – понять, как именно будет гаситься долг за «кредитную» квартиру.
Скорее всего, будет реализован такой вариант: покупатель гасит ипотеку за продавца. Таким образом, при оформлении этой недвижимости покупатель платит за нее деньги – и при этом ждет определенное время (до 1,5 месяцев), пока банк снимет обременение – чтобы можно было выйти на сделку. В этом и состоит основной риск.
Лучше осуществлять эту сделку при помощи специалистов в данной сфере – с соблюдением тех требований, о которых было сказано выше, - заключила Светлана Ильина.
