На что обратить внимание? Ульяновский риелтор рассказал о покупке вторичного жилья

- Покупка жилья - вопрос очень ответственный, поэтому, выбирая заветное «гнездышко», нужно быть во всеоружии. Отдать предпочтение первичному рынку или вторичному – это личное дело каждого. Как в первом случае, так и во втором, есть свои плюсы и минусы, которые мы подробно рассмотрим.

На что стоит обратить внимание при покупке вторичного жилья:

«Вторичка» привлекательна тем, что ее можно получить здесь и сейчас. Не нужно ждать и жить как на иголках, с мыслями: «А когда будет сдан дом, и сдадут его ли вообще?»

Но чтобы вместе с этими вкусными «привлекательностями» не получить «багаж» проблем, нужно обратить внимание в первую очередь на юридическую чистоту объекта недвижимости. Итак, квартиру выбрали, с собственником обо всем договорились, нужно переходить к следующему этапу – смотрим документы.

Вся ли необходимая документация есть у продавца? Документы, подтверждающие право собственности, справка из ОРУГ, которая расскажет нам о том, кто зарегистрирован в указанной квартире, квитанции об оплате или лицевой счет, выданные управляющей компанией, по данным которых мы узнаем, есть ли долги по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. К взносам на капитальный ремонт следует отнестись особенно серьезно, согласно действующему законодательству, покупая квартиру с такими долгами, нужно знать, что они переходят к новому собственнику.

Так же следует обратить внимание, на каком основании продавец стал собственником квартиры. Если собственник приватизировал недвижимость, выясняем, есть ли лица, которые отказались от приватизации в пользу правообладателя. Если такие лица имеются, и вдобавок ко всему они прописаны в данной квартире, то надо знать, что, если они не выпишутся из желаемого жилья, то будут иметь пожизненное право на прописку и проживание в квартире. Понятное дело, такие «соседи» никому не нужны. Поэтому решаем этот вопрос до покупки объекта недвижимости.

Первичный анализ документов проведен, внешне все спокойно, но это совсем не значит, что мы избежали всех подводных камней. Поэтому приступаем к следующему пункту, проверяем, не находится ли квартира в залоге, под арестом или иным обременением. Тут нам на помощь придет выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно заказать в любом удобном для вас МФЦ или еще быстрее в электронном виде на сайте Росреестра.

- Как узнать, была ли сделана в квартире перепланировка и узаконил ли ее продавец? Изучаем внимательно технический или кадастровый паспорт квартиры. Если зрительно все соответствует, но сомнения все такие есть, можете, конечно, с рулеткой пройти и измерить расстояние каждой стены и дверного проема. Это совет для особенно трепетных покупателей. А вообще, даже если перепланировка все-таки есть – это не так уж страшно. Главное, чтобы все было без нарушений, и существенные изменения в квартире в будущем можно было узаконить без проблем. Чаще всего любые преобразования в квартире делают для удобства и комфортного пользования жилплощадью, и вполне вероятно, новому собственнику они тоже могут прийтись по вкусу.

Узаконивание перепланировки – длительный процесс и финансово затратный. Если нет времени и желания ждать, пока продавец узаконит изменения, проведенные в квартире, можно купить жилье в том виде, как оно есть. Но при этом нужно учитывать, что расходы по оформлению документов лягут на ваши плечи. Так же нужно будет исключить перепланировки, которые не подлежат узаконению: реконструкция несущих стен, вывод батареи на балкон и т.п.

- Квартира юридически чистая, перепланировок нет, можно покупать? Спешу расстроить – это еще не стопроцентная гарантия, что сделка пройдет гладко. Есть еще несколько подводных камней, на которые нужно обратить внимание. Кто он – собственник? Проверяем на сайте судебных приставов, нет ли действующих судебных делопроизводств по отношению к правообладателю квартиры, т.к. если они имеются, в момент перехода права собственности может быть наложен запрет на регистрационные действия, и в Росреестре будет приостановка регистрации договора купли-продажи. Учитывая, что расчет, даже частичный, происходит до подачи документов на регистрацию, можно остаться и без денег, и без квартиры.

Так же проверяем, не начал ли собственник процедуру банкротства, т.к. в случае признания его банкротом, сделка может быть признана недействительной. Следует учитывать, что правообладатель квартиры может находиться под опекой и стоять на учете в психоневрологическом диспансере, а также числиться в списках учета наркологического диспансера. Чтобы исключить подобные ситуации, если у вас закрались сомнения по поводу вменяемости продавца, можно запросить справки о его здоровье.

Если так сложилось, что вы покупаете квартиру не у собственника, а у доверенного лица, то перед сделкой нужно убедиться, что доверенность действительна, а доверитель жив и здоров.

Если вы уверены, что самостоятельно справитесь с покупкой жилья – это замечательно! Вы решили доверить ответственное дело риелтору – тут тоже есть над чем подумать.

- Конечно, можно увидеть яркую рекламу и сладкие обещания и прийти вслепую в Агентство недвижимости. В этом случае, как повезет, вы можете попасть в руки действительно грамотного специалиста, а можете стать «подопытным кроликом» начинающего риелтора. Поэтому главным критерием выбора специалиста на рынке недвижимости считаю рекомендации и отзывы клиентов. У нас в городе очень много грамотных, честных и очень ответственных риелторов, которые дорожат репутацией и выполняют свою работу на высшем уровне.

- Мы разобрали многие моменты, касающиеся юридической стороны, при покупке недвижимости. Но ведь не стоит забывать, что помимо юридической чистоты есть и другие нюансы, которые не менее важны.

В нашем доме «замечательный сосед» - об этом вряд ли вы узнаете из документов. А еще есть замечательные «друзья» - мыши, крысы, тараканы и прочая нечисть…
Насторожились? Это еще один пункт, на который стоит обратить внимание при покупке вторичного жилья. И об этом вряд ли с порога вам объявит продавец. Скорее наоборот, «замечательный сосед» будет самым лучшим, добрым и тихим.

Вы знаете, был случай, когда подбирали клиентам квартиру «вторичку», выбрали дом после капитального ремонта, с видеонаблюдением, все было очень прилично, кроме одного «но» - тараканы… Как они завелись, это не главное, главное, что они были, и с ними ничего не могли сделать… морили, а они приходили снова.
Как себя обезопасить от невыносимой жизни в новой квартире?

В этом чаще всего вам помогут бабушки, живущие в этом доме или в доме по соседству. Сердобольные женщины¸ если к ним обратиться, с удовольствием рассказывают обо всех радостях и бедах своего дома, и про пьющего дядю Васю, и про музыканта Лешку с третьего этажа, и про тараканов, с которыми они замучались бороться. Так что не стоит пренебрегать беседами с будущими соседями по дому.

Если в выборе квартиры вам помогает опытный риелтор, то он может быть в курсе вышеперечисленных неприятностей, т.к., скорее всего, уже занимался продажей квартиры в данном доме или слышал отзывы от коллег. Он поможет вам сделать правильный выбор, чтобы покупка жилья запомнилась вам как одно из самых лучших событий в вашей жизни.

Если же вы не хотите тратить свое время на выяснение истории квартиры и на поиск других подводных камней, то выход есть – приобретение квартиры в новостройке. Покупая жилье у надежного застройщика, вы можете быть уверены в юридической безопасности сделки.